Kannattaako asuntosijoittaminen – 5 tärkeintä syytä asuntosijoittamisen suosiolle

Asuntosijoittamisen suosio on ollut tasaisessa kasvussa jo 2000-luvun alkupuolelta lähtien ja viimeisen viiden vuoden aikana uusien asuntosijoittajien määrä on lähtenyt yhä voimakkaampaan nousuun. Yksityisiä vuokranantajia on Suomessa jo yli 200 000.

Asuntosijoittamisen suosion kasvu näkyy myös pankkien ja rahoituslaitosten tulonhankkimislainojen nostojen määrässä eivätkä viimeaikaiset huolet korkotason noususta ole ainakaan vielä merkittävästi vaikuttaneet näihin.

Kirjoituksessa pureudutaan asuntosijoittamisen kasvavaan suosioon vaikuttaviin seikkoihin sekä kannattaako asuntosijoittaminen.

Suosion taustalla olevista tekijöistä osa ovat kuplineet pinnan alla jo pidempään ja liittyvät muun muassa lisääntyneeseen tiedon määrään sekä myös asenteisiin ja oletuksiin. Osa tekijöistä ovat luonteeltaan arvaamattomampia, maailman taloustilanteeseen sidottuja ilmiöitä, jotka ovat kiihdyttäneet asuntosijoittamisen suosiota nyt ihan viime aikoina. 

1. Matala korkotaso

Asuntolainan korko sidotaan usein 12 kuukauden Euriboriin. Koska korot ovat olleet pitkään negatiivisia, on asuntosijoittaminen houkutteleva vaihtoehto sellaiselle, joka hankkii sijoitusasunnon velkavipua hyödyntäen.

Matalan korkotason myötä on mahdollista löytää voimakasta velkavipuakin hyödyntäen sellaisia sijoituskohteita, jotka tuottavat positiivista kassavirtaa. Kiinteällä korolla voi rajata riskiä. Viime vuosina onkin ollut mahdollista tehdä hyviä 5-10 vuoden kiinteän koron lainoja suhteellisen matalalla korkotasolla.

Matala korkotaso on osaltaan myös ohjannut pääomasijoittajien varallisuutta perinteisistä korkotuotteista ja esimerkiksi joukkovelkakirjalainoista muihin sijoitustuotteisiin.

Ne sijoittajat, jotka tyypillisesti suosivat vakaita matalan riskin sijoituskohteita ovat alkaneet kiinnostua nyt myös asunnoista.

Asunnoista saa keskimäärin 4-5 prosentin vuosittaisen tuoton, joka on enemmän kuin edellä mainituissa korkoinstrumenteissa. Asunnot voivat siis parhaimmillaan tarjota saman maltillisen riskin vakaan kassavirran ohessa korkean tuoton.

2. Velkavivun hyödyntäminen nostaa oman pääoman tuottoa

Toinen syy asuntosijoittamisen suosiolle liittyy velkavivun hyödyntämiseen ja sitä kautta korkeaan oman pääoman tuottoon.

Asuntosijoittaja voi saada tulonhankkimislainaa asuntoa varten yleensä enintään 70 prosenttia asunnon arvosta. Tämä tarkoittaa siis sitä, että omaa pääomaa täytyy olla noin kolmasosa asunnon arvosta.

Velkavivulla voi kasvattaa oman pääoman tuottoa kaikissa sijoitusmuodoissa, mutta asuntojen kohdalla lainarahan käyttö on yleisintä ja ehdottomasti sujuvinta. Esimerkiksi osakkeisiin sijoitettaessa tulonhankkimislainaa saa usein ainoastaan noin puolet salkun arvosta.

Pankit ovat myötämielisiä asuntosijoittamisen rahoittamiselle ja sijoitusasuntolainojen korot ovatkin varsin matalat.

Velkavivun hyödyntäminen – mikä näkyy sijoitusasuntolainojen nostojen kasvavassa määrässä – on myös seurausta hiljalleen muuttuvista asenteista. Lama-ajan jälkeiset ”kaikki velka on pahasta”- ajatusmallit rapisevat pikkuhiljaa.

Uudet sukupolvet ottavat yhä herkemmin lainaa ymmärtäessään sen vaikutuksen oman pääoman kiertonopeuteen. Nykyään osataan paremmin myös erottaa niin sanotut huonot velat hyvistä. Asuntolainaa ei yhtä herkästi enää rinnasteta muuhun niin sanottuun huonoon velkaan, kuten kulutusluottoihin ja pikavippeihin, joissa on tyypillisesti muhkeat korot.

3. Useita vaikutusmahdollisuuksia sijoituksen tuottoon

Asuntosijoittamisen suosio on pitkälti kasvanut myös sen takia, että se tarjoaa sijoittajalle useita mahdollisuuksia vaikuttaa tuottoon.

Koska asuntomarkkinat ovat lähtökohtaisesti tehottomia ja hinnoitteluvirheitä esiintyy, voi asuntosijoittaja löytää kohteita alle markkinahinnan, jolloin syntyy välitöntä arvonnousua jo heti ostohetkellä.

Tämän lisäksi asuntosijoittaja voi vaikuttaa asunnon tuottoon asuntoremonteilla. Kannattava remontti nostaa asunnon arvoa ja siitä saatavaa vuokratuottoa. Joskus jopa pelkkä stailaus riittää nostamaan asunnon arvoa. Remontin kulut saa vähentää vuokratulosta maksettavasta pääomatuloverosta tai asunnon myynnin yhteydessä myyntivoitosta maksettavasta verosta.

Yksittäisen asunnon arvon nostamisen lisäksi asuntosijoittaja voi vaikuttaa sijoitusasunnon tuottoon osallistumalla taloyhtiön päätöksentekoon. Usein huonokuntoinen asunto hyvin hoidetusta taloyhtiöstä on parempi sijoitus kuin hyväkuntoinen asunto huonosti hoidetusta taloyhtiöstä.

Jälkimmäisessä tapauksessa sijoittajan mahdollisuus vaikuttaa asunnon tuottoon on vähäinen sillä asunnon kunto on jo hyvä, mutta taloyhtiö on huonosti hoidettu. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että suuria remontteja ei ole tehty ajallaan ja päätöksenteko on tehotonta.

Toki myös huonosti hoidettu taloyhtiö voi kuitenkin tarjota osaavalle henkilölle mahdollisuuden. Jos olet esimerkiksi rakennusalan ammattilainen tai omaat relevanttia kokemusta esimerkiksi saneerauksiin tai ylläpitoon liittyen, voit kasvattaa asuntosi arvoa myös välillisesti nostamalla taloyhtiön arvoa.

Vaikuttamalla päätöksentekoon yhtiökokouksissa voit esimerkiksi ehdottaa isännöinnin tehostamista tai energiatehokkaita lämmitysratkaisuja, jotka laskevat hoitovastikkeita.

4. Vakaa inflaatiolta suojaava sijoitusvaihtoehto

Makrotalouteen vaikuttavia kriisejä on ollut vuosien saatossa useampia. Vuoden 2008 finanssikriisi herätti monen sijoittajan. 12 vuoden velkaelvytyksen jälkeen tuli maailmanlaajuinen pandemia ja nyt kirjoitushetkellä eletään Ukrainan sodan 36. päivää.

Osake- ja rahoitusmarkkinat tyypillisesti seuraavat näitä kriisejä ja sijoittajien salkun arvo saattaa sulaa päivässä jopa kymmeniä prosentteja.

Pandemian aiheuttamat pullonkaulat globaaleissa tilaus-toimitusketjuissa sekä vallalla oleva sotatilanne on aiheuttanut voimakkaan inflaation. Tämä on asuntosijoittajan kannalta ihan positiivinen asia sillä asunnot tarjoavat hyvän suojan inflaatiota vastaan.

Tilastokeskuksen hintaindeksin ja asuntojen hintadata osoittaa, että asuntojen hinnat ovat historiallisesti nousseet muita hintoja voimakkaammin. Siinä missä pankkitilillä makaavan euron ostovoimasta on sulanut esimerkiksi 10 prosenttia, on asuntoon sijoitettu euro säilyttänyt arvonsa ja jopa kasvattanut sitä.

Inflaatiolla – eli rahan ostovoiman alenemisella – on positiivinen vaikutus myös asuntovelan arvoon.

Tänään nostettu 100 000 euron laina ei ole vuoden päästä enää samanarvoinen, koska hintojen noustessa samalla rahalla saa yhä vähemmän hyödykkeitä.

Inflaatiota toki pyritään hillitsemään korkoja nostamalla mikä luonnollisesti näkyy myös asuntosijoittajan pankkitilillä. Samoin muut asunnon ylläpidon kustannukset kasvavat ja mikäli vuokria ei pystytä samassa tahdissa nostamaan, voi nettovaikutus olla negatiivinen.

Asunnot ovat stabiili sijoitusmuoto kahdesta syystä

1. Ensinnäkin, niiden kysyntä ei ole yhtä altis maailmanlaajuisille kriiseille kuin joidenkin tuotteiden ja palveluiden, ihmiset tarvitsevat koteja.
2. Toiseksi, taloussuhdanteet eivät ole vaikuttaneet merkittävästi asuntojen arvonkehitykseen. Vaikka osakemarkkinat ovat useaan otteeseen romahtaneet, ei samanlaista hinnanlaskua ole näkynyt asuntomarkkinoilla. Kasvukeskuksissa asuntojen hinnat sekä vuokrat ovat olleet tasaisessa kasvussa jo pitkään pieniä notkahduksia lukuun ottamatta. Muuttotappiollisilla paikkakunnilla tilanne on toisenlainen.

On siis hyvä tunnistaa, että alueelliset erot ovat merkittäviä vaikka asuntojen keskimääräiset hinnat ovat kasvaneet tasaisesti.

Tämä ei kuitenkaan ole suuresti vaikuttanut asuntosijoittamisen suosioon kokonaisuudessaan tai siihen, kannattaako asuntosijoittaminen, vaan pikemminkin sen paikalliseen jakautumiseen.

Ensikertalaisen on helpompi päästä asuntosijoittamisessa alkuun ostamalla edullisen korkean vuokratuoton kohteen pienemmältä paikkakunnalta siinä missä kokeneet asuntosijoittajat keskittyvät yhä enemmän kasvukeskuksiin.

5. Aiheesta on enemmän tietoa saatavilla

Päällimmäinen syy asuntosijoittamisen kasvaneeseen suosioon tuntuu kuitenkin olevan se, että aiheesta on nykyään saatavilla yllin kyllin tietoa toisin kuin 20 vuotta sitten, jolloin suomenkielistä aiheeseen liittyvää sisältöä ei käytännössä ollut.

Muutamia hyviä asuntosijoituskirjoja on kirjoitettu, Googlen kautta löytyy useita blogeja sekä podcasteja ja sosiaalisessa mediassa on aiheesta kertovia tilejä.

Aloittamisen kynnys on siis madaltunut huomattavasti.

Asuntosijoittaminen on saanut myös mediassa enemmän näkyvyyttä ja se on tuotu lähemmäs ihan tavallisia kuluttajia. Asuntosijoittamisen ei ajatella enää olevan vain ylemmän keskiluokan harvinainen herkku vaan kuka tahansa voi aloittaa asuntoihin sijoittamisen matalalla kynnyksellä, kunhan oma talous on ylijäämäinen.

Nuorten talousosaaminen ja sijoitusinnokkuus on myös ollut kasvussa. Yhä nuorempia kiinnostaa säästäminen, erilaiset sijoitustuotteet ja varallisuuden kasvattaminen. Perinteisten säästötilien, rahastojen ja osakkeiden rinnalle ovat nousseet asunnot.

Monet teini-ikäiset saavat ensimmäisen kosketuksen talousoppiin jo ylä-asteella ja halutessaan oppeja voi syventää lukiossa.

Näiden kautta myös asuntosijoittaminen on tuotu lähemmäksi nuoria aikuisia mikä näkyy myöhemmin ensimmäisen oman kodin ostamisena, joka usein jätetään vuokralle kun muutetaan isompaan asuntoon.

Lopuksi

Tässä kirjoituksessa pohdittiin olennaisia syitä asuntosijoittamisen suosion kasvuun sekä kannattaako asuntosijoittaminen.

On vaikea sanoa, miten asuntosijoittamisen suosio kehittyy lähivuosien aikana. Korkojen nousu tai jokin rahoitusmarkkinoiden häiriö voisi olla tekijä, mikä vaikuttaisi eniten asuntosijoittamisen suosioon. Korkojen noususta on puhuttu jo pitkään, mutta sen vaikutus sijoitushalukkuuteen on toistaiseksi jäänyt vähäiseksi.

Euroopan keskuspankin elvytystoimien ennustetaan loppuvan tämän vuoden loppupuolella ja EKP voi pyrkiä hillitsemään inflaatiota nostamalla ohjauskorkoa. Ohjauskoron nosto on siis todennäköinen aikaisintaan ensi vuoden alussa, mikäli se koetaan tarpeelliseksi inflaation hillitsemiseksi.

Koska korkotaso vaikuttaa merkittävästi asuntosijoittamisen kannattavuuteen, vaikuttaa se suuresti myös asuntosijoittamisen suosion kehittymiseen lähitulevaisuutena.

Jos muiden asuntosijoittamisen suosioon vaikuttavat tekijät pysyvät ennallaan, uusien asuntosijoittajien virta markkinoille tulee jatkumaan.