ASP-laina vai tavallinen asuntolaina?

4.8.20266 min lukuaika

Lue

ASP-laina sopii useimmille ensiasunnon ostajille, jos säästöaika ja lainakatto eivät rajoita liikaa. Tavallinen asuntolaina antaa enemmän vapautta, mutta usein vähemmän valtion tukea.

Kaksi tyhjää asuntolainakansiota, puinen talomalli, avaimet ja säästöpurkki keittiön pöydällä.

ASP-laina vai tavallinen asuntolaina: lyhyt vastaus

ASP-laina vai tavallinen asuntolaina on yleensä valinta tuen ja joustavuuden välillä. Jos olet ensiasunnon ostaja, ehdit säästää ASP-tilille 10 % asunnon hinnasta ja asunto mahtuu ASP-lainan rajoihin, ASP on usein halvempi ja turvallisempi reitti.

Saat säästöille korkoa, pankilta tavallista ensiasuntolainaa matalamman koron, valtion korkotuen ja maksuttoman valtiontakauksen. Siinä on aika monta pientä etua samassa paketissa.

Tavallinen asuntolaina sopii paremmin, jos ostat asuntoa kiireellä, et ole ensiasunnon ostaja, laina ylittää ASP-korkotukilainan rajat tai haluat valita pankin oman korkosuojauksen. Siinä on vähemmän valtion tukea, mutta enemmän neuvotteluvaraa.

Jos tiivistetään: ASP on hyvä, kun ehdot sopivat elämääsi. Tavallinen asuntolaina on hyvä, kun elämä ei mahdu ASP-ehtoihin.

Ominaisuus	ASP-laina	Tavallinen asuntolaina
Kenelle	Ensiasunnon ostajalle	Ensiasunnon ostajalle tai seuraavan kodin ostajalle
Omat säästöt	Vähintään 10 % asunnon hinnasta ASP-ehtojen mukaan	Yleensä 5-15 % sekä tarvittaessa lisävakuuksia
Korkotuki	Valtion korkotuki enintään 10 ensimmäiselle lainavuodelle	Ei ASP-korkotukea
Valtiontakaus	Maksuton, enintään 25 % lainasta ja 60 000 €	Mahdollinen, yleensä maksullinen 2,5 % takauksen määrästä
Joustavuus	Ehdot, omistusasuminen ja lainakatot rajaavat	Vapaampi lainamäärä, vakuusratkaisu ja korkosuojaus

Älä vertaa vain marginaalia

Jos pankin ASP-tarjous ja tavallinen asuntolaina näyttävät lähes samalta, älä jää tuijottamaan pelkkää marginaalia. Laske mukaan korkotuki, takausmaksu, omarahoitusosuus, mahdollinen korkosuojaus ja verot. Usein vasta kokonaisuus paljastaa, kumpi on halvempi.

Mitä ASP-laina ja tavallinen asuntolaina käytännössä ovat?

ASP eli asuntosäästöpolku on valtion tukema järjestelmä ensiasunnon ostajalle. Ensin avaat ASP-tilin pankissa, säästät ehtojen mukaisesti ja neuvottelet sen jälkeen pankin kanssa vastaantulolainasta. Arjessa sitä kutsutaan yleensä ASP-lainaksi.

Tavallinen asuntolaina on pankin myöntämä laina asunnon ostoon ilman ASP-järjestelmän säästöehtoja ja korkotukea. Se voi silti olla ensiasunnon ostajan laina, mutta se ei tuo mukanaan ASP:n tukipakettia.

Molemmissa pankki arvioi maksukykysi. Suomessa tämä ei tarkoita amerikkalaista luottopistejärjestelmää. Pankki katsoo tulot, menot, nykyiset velat, vakuudet ja maksuhistorian. Positiivinen luottotietorekisteri tekee velkatilanteesta pankille aiempaa näkyvämmän.

Jos olet vasta säästämässä omaan asuntoon, lue myös asuntosäästämisen opas. Se auttaa hahmottamaan, paljonko omaa rahaa tarvitaan ennen lainaneuvottelua.

Milloin ASP-laina kannattaa valita?

ASP-laina on vahvimmillaan, kun olet ostamassa ensimmäistä omaa kotia etkä ole kiireessä. Säästöaika on tässä sekä etu että rajoite. Se pakottaa rakentamaan omarahoitusosuuden ennen kauppaa, mutta samalla saat säästöille paremman tuen kuin tavallisella käyttötilillä.

ASP sopii erityisen hyvin tilanteeseen, jossa asunnon hinta on kohtuullinen suhteessa lainarajoihin. Silloin 10 % omasäästöosuus ja 90 % enimmäislaina voivat muodostaa siistin kokonaisuuden ilman kalliita lisävakuuksia.

ASP vai tavallinen asuntolaina ratkeaa usein juuri tästä: oletko ehtinyt säästää ASP-ehtojen mukaan, ja mahtuuko ostettava asunto järjestelmän rajoihin?

ASP-lainan edut

ASP-säästöille maksetaan 1 % vuotuista korkoa sekä asunnon oston yhteydessä 2-4 % lisäkorkoa.
Pankin ASP-korkotukilainan koron pitää olla alempi kuin vastaavan tavallisen ensiasuntolainan koron.
Valtion korkotuki suojaa ensimmäisten 10 lainavuoden aikana, jos korko nousee yli 3,8 % rajan.
Valtiontakaus on ASP-lainassa maksuton, mikä voi pienentää lisävakuuksien tarvetta.
Säästövaatimus luo puskuria ennen isoa lainapäätöstä. Se on tylsää, mutta asuntolainassa tylsä on usein hyvä asia.

Milloin tavallinen asuntolaina voi olla parempi?

Tavallinen asuntolaina voi olla parempi, jos ASP:n ehdot tekevät ostosta hankalan. Tyypillinen tilanne on se, että sopiva asunto löytyy ennen kuin ASP-säästäminen on valmis.

Toinen tavallinen syy on asunnon hinta. ASP-korkotukilainassa on kuntakohtaiset enimmäismäärät. Jos ostat kalliilta alueelta ja lainatarve ylittää rajan, joudut joka tapauksessa rakentamaan kokonaisuuden ASP-lainan, lisälainan, omien säästöjen tai muiden vakuuksien varaan.

Tavallinen laina antaa myös enemmän vapautta korkosuojaukseen. ASP-korkotukea ei voi yhdistää pankin muihin korkosuojatuotteisiin, kuten korkokattoon tai korkoputkeen. Jos haluat juuri pankin oman korkokaton, tavallinen laina voi olla selkeämpi.

Tavallinen asuntolaina sopii usein, jos

et ole ensiasunnon ostaja tai olet jo omistanut vähintään 50 % asunnosta vastikkeellisesti
tarvitset lainan ennen kuin ASP-tilin talletusehdot täyttyvät
ostettava asunto ylittää ASP-korkotukilainan käytännölliset rajat
sinulla on muita vakuuksia tai riittävästi omaa rahaa ilman ASP-tukea
haluat kilpailuttaa pankkien marginaalit ja korkosuojaukset mahdollisimman vapaasti

Mietitkö asuntolainasi korkoa?

Vertaile asuntolainojen korot vertailusta ja säästä jopa satasia asuntolainasi kuluissa.

Vertaile asuntolainat

Kustannukset: korko, korkotuki ja verot

ASP-korkotuki on se kohta, joka erottaa ASP-lainan tavallisesta asuntolainasta parhaiten. Valtiokonttorin 1.6.2026 voimaan tulleen ohjeen mukaan korkotukea maksetaan enintään ensimmäiseltä 10 lainavuodelta.

Jos ASP-korkotukilainan vuotuinen korko ylittää 3,8 %, valtio maksaa 70 % ylittävästä osasta. Tämä ei tee lainasta ilmaista, mutta rajaa pahinta korkoriskiä.

Tavallisessa asuntolainassa korko muodostuu yleensä viitekorosta, kuten euriborista, ja pankin marginaalista. Lisäksi voi tulla avausmaksu, tilinhoitomaksuja ja korkosuojauksen kustannuksia. Katso aina kokonaiskulut, ei vain isoa korkoprosenttia. Jos termit menevät sekaisin, todellinen vuosikorko auttaa hahmottamaan lainan kulut yhtenä lukuna.

Veroissa vanhat muistisäännöt eivät enää auta. Oman vakituisen asunnon asuntolainan korkovähennys poistui 1.1.2023. Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024 alkaen tehtävistä kaupoista. Käytännössä ASP ei siis voita tavallista lainaa verovapauden takia, vaan säästökoron, korkotuen ja takauksen takia.

ASP-tilin ehdot ja säästövaatimukset

ASP-säästäjäksi voi ryhtyä ensiasunnon ostaja. Uudessa 1.6.2026 voimaan tulleessa ohjeessa täysi-ikäisen pitää olla vähintään 18-vuotias, mutta yläikärajaa ASP-sopimuksen tekemiselle tai vastaantulolainan saamiselle ei ole.

Myös 15-17-vuotias voi aloittaa ASP-säästämisen, jos talletukset ovat hänen omalla työllään ansaittuja tai muuten sellaisia varoja, joista hänellä on oikeus määrätä.

ASP-tilille pitää tehdä vähintään 20 hyväksyttyä kuukausittaista talletusta. Kuukausitalletuksen pitää olla 50-1 500 €. Talletusten ei tarvitse tulla peräkkäisinä kuukausina, joten säästämisessä voi pitää taukoja.

Lisäksi ASP-tilille pitää säästää vähintään 10 % ostettavan asunnon hinnasta. ASP-lainaa voidaan myöntää enintään 90 % asunnon hinnasta, ja lainan enimmäismäärä lasketaan hyväksyttyjen ASP-säästöjen perusteella.

ASP-ehto	Mitä se tarkoittaa
Omasäästöosuus	Vähintään 10 % asunnon hinnasta
Kuukausitalletukset	Vähintään 20 hyväksyttyä talletuskuukautta
Talletuksen määrä	50-1 500 € kuukaudessa
ASP-korko säästöille	1 % vuotuinen korko
Lisäkorko	2-4 %, kun ehdot täyttyvät ja asunto ostetaan

Lainakatot ja valtiontakaus ratkaisevat monen päätöksen

ASP-korkotukilainassa on 1.6.2026 alkaen kaksi kuntaryhmää. Espoossa, Helsingissä, Kauniaisissa, Oulussa, Tampereella, Turussa ja Vantaalla yhden ASP-lainansaajan enimmäismäärä on 230 000 €. Muissa kunnissa raja on 160 000 €.

Kahdelle lainansaajalle rajat ovat 345 000 € samoissa suurissa kunnissa ja 240 000 € muualla Suomessa. Jos asunto on näitä kalliimpi, ASP voi silti olla osa ratkaisua, mutta tarvitset lisälainaa, lisää omia varoja tai muun vakuusratkaisun.

ASP-lainan maksuton valtiontakaus voi kattaa enintään 25 % lainan kulloinkin jäljellä olevasta pääomasta, kuitenkin enintään 60 000 €. Tavallisessa valtion takaamassa asuntolainassa valtiontakaus kattaa enintään 20 % lainapääomasta ja samoin enintään 60 000 €, mutta takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä.

Tämä on yksi ASP:n konkreettisimmista eduista. Jos muuten tarvitsisit maksullista lisävakuutta, maksuton takaus voi olla yllättävän arvokas.

Näin päätät kumpi laina sopii sinulle

Tee päätös numeroilla, ei fiiliksellä. Sama asunto voi näyttää eri lainamuodoilla yllättävän erilaiselta.

Tarkista ASP-kelpoisuus

Oletko ensiasunnon ostaja, ja täyttyvätkö talletusvaatimukset ennen kauppaa? Jos eivät täyty, ASP ei ole vielä valmis ratkaisu.

Laske lainatarve

Vertaa ostohintaa, omia säästöjä, yhtiölainaosuutta ja varainsiirtoveroa. Jos ASP-raja ei riitä, selvitä lisälainan ehdot heti.

Pyydä kaksi tarjousta

Pyydä pankilta ASP-vaihtoehto ja tavallinen vaihtoehto samoilla oletuksilla. Tee sama useammassa pankissa. Asuntolainan kilpailuttaminen kannattaa myös ensiasunnon ostajalle.

Vertaa riskisuojaa

ASP-korkotuki suojaa eri tavalla kuin pankin oma korkokatto. Jos haluat varman kuukausierän, pyydä pankilta laskelma myös korkosuojauksen hinnasta.

Jätä puskuria

Älä käytä kaikkia säästöjä kauppaan. Muutto, remontti, kalusteet ja taloyhtiön tulevat kulut tulevat vastaan yleensä nopeammin kuin Excelissä näyttää.

Financerin käytännön nyrkkisääntö

Jos saat ASP-lainan ilman, että asunto, aikataulu tai korkosuojaus menee väkisin vinoon, ASP on usein ensiasunnon ostajan paras lähtökohta. Jos joudut rakentamaan ympärille monimutkaisen lisälainojen ja vakuuksien viritelmän, tavallinen asuntolaina voi olla puhtaampi ratkaisu.

Kumpi sopii kummalle asunnonostajalle?

ASP sopii rauhalliselle ensiasunnon ostajalle, joka on valmis säästämään ensin ja ostamaan vasta sitten. Siinä on samaa henkeä kuin hyvissä sijoituksissa: tylsä alku, mutta pitkällä aikavälillä järkevä rakenne.

Tavallinen asuntolaina sopii ostajalle, jolla on jo säästöt, vakuudet tai asunnonvaihtotilanne kunnossa. Se sopii myös silloin, kun ostettava asunto on kallis suhteessa ASP-rajoihin tai haluat neuvotella lainasta ilman valtion korkotuen ehtoja.

Muista myös, että pankkien tarjoukset voivat erota selvästi. ASP ei poista kilpailuttamisen tarvetta. Tavallinen laina ei tarkoita automaattisesti kallista lainaa. Kummassakin tapauksessa huono pankkitarjous on huono pankkitarjous.

Usein kysytyt kysymykset

Kannattaako ASP-laina vai tavallinen asuntolaina?

ASP-laina kannattaa yleensä ensiasunnon ostajalle, jos ASP-ehdot täyttyvät ja asunto mahtuu lainarajoihin. Tavallinen asuntolaina voi olla parempi, jos tarvitset isomman lainan, ostat nopeasti tai haluat pankin oman korkosuojauksen valtion korkotuen sijaan.

Mikä on ASP-lainan suurin etu?

Suurin etu on yhdistelmä: säästöille maksettava 1 % vuotuinen korko, 2-4 % lisäkorko, pankilta tavallista ensiasuntolainaa matalampi korko, valtion korkotuki ja maksuton valtiontakaus.

Mitä tapahtuu, jos ASP-lainan enimmäismäärä ei riitä?

Voit tarvita lisälainaa, enemmän omia säästöjä tai toisen vakuuden. Jos valitset ASP-korkotuen, kuntakohtaiset enimmäismäärät rajoittavat korkotukilainaa. Jos valitset pankin muun korkosuojauksen, kuntakohtaista ASP-korkotukilainan rajaa ei sovelleta samalla tavalla, mutta 90 % enimmäisraja ja pankin luottopäätös ratkaisevat.

Saako tavalliseen asuntolainaan valtiontakauksen?

Kyllä, tavalliseen omistusasuntolainaan voi saada valtiontakauksen pankin kanssa sovittuna. Se kattaa enintään 20 % lainapääomasta ja enintään 60 000 euroa. Tavallisessa lainassa takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä, kun taas ASP-lainan valtiontakaus on maksuton.

Onko asuntolainan korkovähennys vielä käytössä?

Oman vakituisen asunnon asuntolainan korkoja ei voi enää vähentää verotuksessa. Vähennys poistui 1.1.2023. Sijoitusasunnon lainan korot ovat eri asia, koska ne liittyvät tulonhankkimiseen.