Lainan vakuus - opas vakuustyyppeihin ja vakuusarvoihin

Vakuudelliset lainat ovat lainoja, joiden takaisinmaksun turvaksi kiinnitetään jotakin omaisuutta tai annetaan henkilötakaus.

Vakuudelliset lainat ovat tyypillisesti vakuudettomia lainoja ja kulutusluottoja suurempia ja maksuajaltaan pidempiä lainoja, kuten asuntolainoja.

Tällä sivulla käymme läpi, mitä lainan vakuus tarkoittaa, mikä kelpaa vakuudeksi ja miten vakuusarvo määritetään.

Mitä lainan vakuudella tarkoitetaan?

Lainan vakuudella viitataan tyypillisesti reaalivakuuteen eli luoton pantiksi kiinnitetään omaisuuteen.

Vaihtoehtoisesti lainan vakuutena voidaan käyttää myös henkilötakaajaa. Yleinen tilanne on esimerkiksi se, että vanhemmat toimivat lainan takaajina ensiasunnon ostajalle.

Lainan takaaja sitoutuu kattamaan lainan maksun, mikäli velallinen ei tästä suoriudu. Takaajan vastuu on merkittävä, joten takaukseen ryhtymistä kannattaa harkita huolellisesti.

Mikä käy lainan vakuudeksi?

Lainan reaalivakuudeksi voidaan hyväksyä lähes mitä tahansa omaisuutta, jonka pankki tai rahoitusyhtiö hyväksyy.

Yleisesti ottaen asunto-osakkeet ja erilaiset asuinkiinteistöt sekä muut kiinteistöt ja arvopaperit voidaan hyväksyä lainan vakuudeksi useimmissa pankeissa.

Suomalaisille tutuin ja yleisin lainan vakuus on asuntolainan vakuutena toimiva asunto-osake tai asuinkiinteistö. Asunnon vakuusarvo on tyypillisesti 70–75 % asunnon käyvästä arvosta.

Lainan vakuudeksi ei kuitenkaan tyypillisesti voida hyväksyä mitä tahansa irtainta omaisuutta, kuten koruja, taidetta tai autoa. Autoa voidaan kuitenkin käyttää autorahoituksen vakuutena.

Miten vakuuden arvo määritetään?

Lainan vakuuden arvo määritetään prosentuaalisena vakuusarvona vakuuden käyvästä arvosta.

Vakuusarvoon vaikuttaa suuresti vakuuden tyyppi, likviditeetti (eli kuinka helposti vakuus on muutettavissa takaisin rahaksi), vakuuden riskitaso ja mahdollinen volatiliteetti.

Erityisesti kiinteistösijoittamisen maailmassa tästä käytetään myös termiä LTV eli loan-to-value ratio.

Tämän vuoksi käteistalletusten ja asunto-osakkeiden vakuusarvo on yleisesti ottaen korkeampi kuin yksittäisten pörssiosakkeiden tai ajoneuvojen.

Kokosimme alle suuntaa-antavan taulukon erilaisten vakuustyyppien yleisesti käytetyistä vakuusarvoista.

Huomaathan, että vakuusarvon määrittelyssä on suuria eroja eri luotontarjoajien välillä, joten eri pankit ja rahoitusyhtiöt saattavat tarjota huomattavasti toisistaan eroavia määriä lainaa täysin samoilla vakuuksilla.

Vakuudettomat lainat

Vakuudettomat lainat ovat ilman reaalivakuuksia myönnettäviä lainoja, jotka ovat muodostuneet vakuudellisia luottoja yleisemmäksi tavaksi hakea lainaa verkosta.

Vakuudetonta lainaa on nykyään mahdollista hakea jopa 60 000 euroa. Vakuudettomissa lainoissa maksuaika on tyypillisesti lyhyempi kuin vakuudellisissa lainoissa ja hintataso korkeampi.

Tämä johtuu siitä, että vakuudettomat lainat ovat vakuudellisia lainoja huomattavasti riskialttiimpia pankeille, sillä pankin tulee luottaa velallisen takaisinmaksukykyyn ilman mahdollisuutta realisoida vakuuksia tarvittaessa.

Vuonna 2024 käyttöön otettu positiivinen luottotietorekisteri on muuttanut vakuudettomien lainojen myöntämistä. Rekisteristä luotontarjoajat näkevät suoraan hakijan kaikki olemassa olevat lainat ja tulotiedot, mikä nopeuttaa hakuprosessia mutta saattaa myös rajoittaa lainansaantia aiempaa herkämmin.

Huomioithan, että vakuudettoman lainan hakeminen edellyttää aina puhtaita luottotietoja sekä säännöllisiä tuloja, esimerkiksi palkkatulojen tai eläkkeen muodossa.

Voiko lainan vakuutta vapauttaa?

Lainan vakuudet vapautuvat automaattisesti kun koko laina on maksettu takaisin.

Mikäli lainassa käytetään useampia reaalivakuuksia tai henkilötakausta reaalivakuuksien tukena, voidaan osa vakuuksista vapauttaa mahdollisesti jo laina aikana.

Lainan vakuuden vapauttaminen on mahdollista, mikäli lainaa on lyhennetty jo niin paljon, että muut vakuudet riittävät jäljelle jäävän lainapääoman kattamiseksi.

Huomioi kuitenkin, että vakuuden vapauttaminen on aina velkojan, kuten pankin tai rahoitusyhtiön päätettävissä.

Garantia takaus ja valtiontakaus

Jos omia vakuuksia ei ole riittävästi, on mahdollista käyttää ostettua takausta lisävakuutena. Suomessa kaksi yleisintä vaihtoehtoa ovat Garantia-takaus ja valtiontakaus.

Garantia-takaus

Garantia on Vakuutusosakeyhtiö Garantian tarjoama takaustuote, jota useat pankit tarjoavat asiakkailleen. Garantia-takaus toimii lisävakuutena silloin, kun asunnon vakuusarvo ei riitä kattamaan koko lainamäärää.

Garantia-takauksen hinta on tyypillisesti 2 000-8 000 euroa riippuen takauksen määrästä, ja se maksetaan kertamaksuna. Takaus on voimassa 10 vuotta.

Valtiontakaus

Valtio voi myöntää takauksen asuntolainaan, jos ostat asunnosta vähintään puolet ja asunto tulee omaan vakituiseen käyttöösi. Valtiontakauksen hinta on 2,5 % asunnon kauppahinnasta.

ASP-säästäjille valtiontakaus on maksuton. Valtiontakaus on voimassa 25 vuotta.

Lainakatto ja omarahoitusosuus

Suomessa asuntolainan lainakatto on 90 % asunnon arvosta. Ensiasunnon ostajille lainakatto on korkeampi, 95 %. Tämä tarkoittaa, että tarvitset omaa rahoitusta tai lisävakuuksia vähintään 5-10 % asunnon hinnasta.

Vakuudettomat vs vakuudelliset lainat

Vakuudellisen luoton hakeminen kannattaa aina suurempia lainasummia haettaessa, tai tilanteissa, joissa lainan saamisella ei ole kiire.

Pienempien lainasummien hakeminen vakuudettomana luottona onnistuu parhaimmillaan muutamissa minuuteissa verkkohakemuksen avulla.

Vakuudellisen luoton hakeminen on huomattavasti tätä pidempi prosessi, sillä luotontarjoajan pitää tutustua vakuuksiin ja arvottaa nämä.

Vakuuksien käyttäminen kuitenkin madaltaa pankin riskitasoa huomattavasti, jonka ansiosta vakuudellisen lainan korko on lähes aina vakuudetonta matalampi.

Mikäli luottotietosi eivät ole kunnossa, on vakuudellisen lainan hakeminen paras vaihtoehto saada lainaa ilman luottotietoja.

Vakuudelliset lainat

Plussat:

Miinukset:

Vakuudettomat lainat

Plussat:

Miinukset: