Laina asumisoikeusasuntoon – ASO-laina 2026

Asumisoikeusasunto eli ASO-asunto on Suomessa tarjolla oleva kolmas asumismuoto vuokralla asumisen ja omistusasumisen lisäksi.

Asumisoikeusasunnossa asuminen sijoittuu ikään kuin vuokralla asumisen ja omistusasumisen väliin.

Et omista asuntoa vaan ainoastaan asumisoikeuden, joka maksaa korkeintaan 15 prosenttia asunnon hinnasta. Vuokran sijasta maksat edullisempaa käyttövastiketta.

Vaikka asumisoikeusmaksu on omistusasuntoa edullisempi, halutaan asumisoikeusmaksu usein rahoittaa lainalla. Perehdymme alla tarkemmin kolmeen lainavaihtoehtoon ja kerromme, millaisia korkoja ja ehtoja ASO-lainoissa on vuonna 2026.

Asumisoikeus antaa elinikäisen oikeuden asua kyseisessä asunnossa, mutta voit halutessasi myös luopua siitä huomattavasti omistusasuntoa matalammalla kynnyksellä. 

Asumisoikeutesi lunastetaan pois muutaman kuukauden kuluttua, ilman että joutuisit kantamaan riskiä asunnon myynnistä.

Maksu palautetaan rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna, joten voit saada rahaa takaisin enemmän kuin alunperin maksoit. Myös mahdolliset asunnon arvoa nostavat päivitykset voidaan huomioida maksua palautettaessa.

Asumisoikeusasunto ei siis sido niin suurta pääomaa kuin omistusasunto, etkä ole itse vastuussa asunnon suuremmista remonteista kuten putkiremontista. 

Asumisoikeusasunto tarjoaa selkeät ja ennakoitavat kuukausittaiset kulut vuokra-asunnon tavoin, mutta takaa mahdollisuuden asua asunnossa niin kauan kuin haluat. 

Saat myös tehdä asuntoon muutoksia huomattavasti vuokra-asuntoa vapaammin, monien muutosten edellyttäessä toki asumisoikeusyhtiön hyväksyntää.

Asumisoikeusmaksun rahoittamiseen on saatavilla monia erilaisia lainoja, joista esittelemme kolme yleisintä vaihtoehtoa.

Tavallinen asuntolaina on lähtökohtaisesti edullisin vaihtoehto, mikäli sinulla on mahdollisuus saada tällainen.

Asumisoikeusasunto on mahdollista rahoittaa myös vakuudellisella tai vakuudettomalla kulutusluotolla.

Tavallinen asuntolaina

Asumisoikeusasuntoon on mahdollista saada tavallinen asuntolaina, jossa asunnon sijasta vakuutena toimii itse asumisoikeussopimus.

Tavallinen vakuudellinen asuntolaina on aina paras ja edullisin vaihtoehto ASO-lainaksi, mikäli sinulla on mahdollisuus saada tavallista asuntolainaa.

Keväällä 2026 ASO-asuntolainojen korot ovat tyypillisesti noin 2,70–3,30 prosenttia, kun 12 kuukauden euribor on noin 2,20–2,80 prosentissa ja pankkien marginaalit vaihtelevat välillä 0,35–0,80 prosenttia.

Asuntolainatarjous kannattaa aina kysyä useasta eri pankista oman pankkisi lisäksi. Voit kysyä itse suoraan lainatarjoukset tai hyödyntää Etuan ilmaista asuntolainojen kilpailutuspalvelua. Voit myös tutustua asuntolainojen vertailuumme.

Asuntolainoissa kannattaa tarjottavan lainamarginaalin ja viitekoron lisäksi kiinnittää huomiota myös muihin lainaehtoihin, kuten tarjottavaan laina-aikaan ja lyhennysvapaan mahdollisuuteen.

Lisäksi monet pankit tarjoavat asuntolaina-asiakkailleen muita etuja, kuten edullisemmat päivittäispankkipalvelut, luottokortteja erityiseduilla tai rahanarvoisia bonuspisteitä.

Vakuudellinen laina

Vakuudellinen laina on käytännössä aina vakuudetonta lainaa edullisempi, sillä vakuudellisen lainan riskitaso on pankille matalampi.

Asunnon sijasta vakuudellisen lainan vakuudeksi voidaan kiinnittää myös muuta omaisuutta, kuten metsää, kiinteistöjä tai sijoituksia.

Eri omaisuusmuotojen vakuusarvo määräytyy pankkikohtaisesti. Tyypillisesti vakaimmin arvonsa säilyttävät ja helpoimmin likvidoitavat kohteet ovat vakuusarvoltaan korkeimpia.

Vakuudellisen lainan kilpailuttaminen kannattaa aloittaa omasta pankistasi. Tutustu myös asuntolainan kilpailutusoppaaseemme.

Kulutusluotto

Asumisoikeusmaksun voi kattaa myös kulutusluotolla, mutta tämä ei ole ensisijainen vaihtoehto, sillä vakuudettomassa luotossa todellinen vuosikorko voi olla jopa 20 prosenttia.

Suosittelemme turvautumaan ennemmin suurempaan käsirahaan tai johonkin vakuudelliseen luottoon kuin käyttämään vakuudetonta kulutusluottoa asumisoikeusmaksun kattamiseksi.

Kulutusluottojen käyttötarkoitusta ei kuitenkaan ole millään tapaa rajattu, joten voit halutessasi kattaa koko asumisoikeusmaksun tai osan siitä kulutusluotolla.

Kyllä, pankit kelpuuttavat asumisoikeusasunnon asumisoikeussopimuksen lähtökohtaisesti lainan vakuudeksi.

Saat asumisoikeussopimuksesta aina maksamasi asumisoikeusmaksun takaisin korotettuna mahdollisella rakennuskustannusindeksin muutoksella.

Tämän vuoksi asumisoikeussopimus on pankille varsin turvallinen vakuus, jopa tavanomaiseen asunto-osakkeeseen verrattuna, sillä vakuuden arvo ei käytännössä voi pudota.

Omarahoitusosuudesta eli asumisoikeusmaksun käsirahasta riippuen saatat tarvita asumisoikeusasunnon lainalle myös muita vakuuksia. Parhaimmillaan asumisoikeusasunnon lainan voi saada jopa ilman käsirahaa, mikäli vakuudet ovat riittävät.

Pankit hyväksyvät asumisoikeussopimuksen vakuusarvoksi tyypillisesti 75–80 prosenttia. Esimerkiksi Nordea hyväksyy asumisoikeussopimuksen vakuusarvoksi 75 %, jolloin loppuosa tulee kattaa muilla vakuuksilla tai säästöillä.

Asumisoikeusasunnossa maksettavanasi on neljä erillistä kulua:

Näistä kuluista asumisoikeusmaksu ja asunnon vakuusmaksu palautetaan asunnosta pois muuttamisen jälkeen.

Asumisoikeusmaksu (kerran)

Asumisoikeusasunnossa sinun tulee ostaa asumisoikeus saadaksesi asua asunnossa.

Asumisoikeusmaksun suuruus on yleensä noin 15 prosenttia asunnon hankinta-arvosta. Esimerkiksi 200 000 euron asumisoikeusasunnossa asumisoikeusmaksu olisi näin 30 000 euroa ja 150 000 euron asunnossa 22 500 euroa.

Sinun tulee lisäksi varata omia säästöjä vähintään 10 prosenttia asumisoikeusmaksusta omarahoitusosuudeksi.

Käyttövastike (kuukausittain)

Kertaluonteisen asumisoikeusmaksun lisäksi ASO-asunnosta pitää maksaa käyttövastiketta.

Käyttövastike on kuukausittainen maksu, joka on alueen yleistä vuokratasoa matalampi. Pääkaupunkiseudulla käyttövastike on keskimäärin noin 14 €/m²/kuukausi. Esimerkiksi 52 neliön asunnossa käyttövastike olisi noin 730–840 €/kuukausi.

Käyttövastikkeiden nousu on tasaantunut vuonna 2026. KOVA ry:n jäsenkyselyn mukaan asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet nousevat valtakunnallisesti keskimäärin vain 1,7 prosenttia, mikä on selvästi vähemmän kuin edellisvuosien 5–6 prosentin korotukset.

Asumisoikeusasunnon käyttövastikkeeseen on myös mahdollista saada Kelan maksamaa yleistä asumistukea.

Muut kulut (kuukausittain)

Vuokra-asunnon ja omistusasunnon tavoin myös asumisoikeusasunnossa maksat kuukausittain erilaisia juoksevia kuluja asumisestasi.

Näihin sisältyvät muun muassa:

Asumisoikeusmaksu palautetaan

Asumisoikeusmaksu on pysyvän kulun sijaan ikään kuin pantti asunnossa asumisen ajaksi.

Mikäli pidät asuntosi hyvässä kunnossa, saat asumisoikeusmaksun täysimääräisenä takaisin muutaman kuukauden kuluttua asunnosta pois muuttamisesta. Asumisoikeusyhtiö lunastaa asumisoikeuden sinulta takaisin. 

Asumisoikeusasunto on eräänlainen välimuoto vuokra-asumisen ja omistusasumisen välillä. Asumisoikeusasunnossa et omista lainkaan itse asuntoa tai osuutta siitä, vaan ainoastaan oikeuden asua asunnossa.

Asumisoikeuden myötä oikeutesi ovat tavanomaista vuokrasuhdetta laajemmat.

Saat asua asumisoikeusasunnossa niin kauan kuin haluat, kun vuokrasuhteessa vuokranantajasi voi esimerkiksi päättää itse muuttaa tulevaisuudessa asumaan omistamaansa asuntoon riittävällä varoitusajalla.

Asumisoikeusasunnossa sinulla on myös laajemmat oikeudet tehdä muutoksia asuntoon.

Pystyt esimerkiksi tekemään asumisoikeusyhtiön luvalla pieniä remontteja tai asennuttamaan ilmalämpöpumpun.

Näistä parannuksista saat tapauskohtaisesti hyvitystä pois muuttaessasi, mikäli niiden katsotaan nostaneen asunnon arvoa.

Kuka voi muuttaa asumisoikeusasuntoon?

Asumisoikeusasunnot ovat suunnattuja ensisijaisesti sellaisille ihmisille, joilla ei ole omistusasuntoa kyseisellä alueella tai mahdollisuutta omistusasunnon ostamiseen. Tätä valvotaan asumisoikeusasuntojen varallisuusrajoilla.

Asumisoikeusasunnon hakemiseen ei ole varsinaista tulorajaa ja varallisuusrajat määritellään alueellisesti.

Pääsääntöisesti sinulla tai täysi-ikäisellä perheenjäsenelläsi ei saa olla omistusasuntoa alueelta, jolta haet ASO-asuntoa. 

Sinulla tai täysi-ikäisellä perheenjäsenelläsi ei myöskään saa olla varallisuutta niin paljoa, että kykenisit rahoittamaan vähintään puolet hakemasi ASO-asunnon tai tätä vastaavan tasoisen omistusasunnon markkinahinnasta.

Asumisoikeusasunnon varallisuusrajat eivät myöskään koske yli 55-vuotiaita hakijoita eivätkä asumisoikeusasunnosta toiseen asumisoikeusasuntoon vaihtavia hakijoita.

Asumisoikeusasuntojen hakeminen etenee pääsääntöisesti samaan tapaan valitsemastasi asumisoikeusyhtiöstä riippumatta.

Suosittelemme kuitenkin varmistamaan prosessin etenemisen valitsemastasi asumisoikeusyhtiöstä.

Lainan ottaminen asumisoikeusasuntoon kannattaa useimmissa tapauksissa, sillä asumisoikeusmaksu on huomattavasti omistusasunnon hintaa pienempi ja maksu palautetaan pois muuttaessa.

ASO-laina kannattaa erityisesti, jos:

• Haluat asua edullisemmin kuin vuokralla, mutta sinulla ei ole varaa tai mahdollisuutta ostaa omistusasuntoa
• Sinulla on vakituiset tulot, mutta et ole vielä kerennyt säästää riittävästi omistusasuntoon
• Haluat välttää omistusasunnon riskejä, kuten arvon laskua tai kalliita remontteja

ASO-lainan suurin etu on se, että lainattava summa jää pieneksi. Tavallisen asuntolainan tapaan ASO-lainan korot ovat vuonna 2026 noin 2,70–3,30 prosenttia, joten kuukausikulut pysyät hallittavina.

Esimerkiksi 30 000 euron ASO-lainassa 15 vuoden laina-ajalla ja 3 prosentin korolla kuukausierä olisi noin 207 euroa.

ASO-laina ei kuitenkaan kannata, jos sinulla on mahdollisuus ostaa omistusasunto, sillä omistusasunnon arvonnousu hyödyttää sinä itseäsi. Asumisoikeusasunnossa et hyödy asunnon mahdollisesta arvonnoususta.