Opas ensiasunnon ostajalle

Omistusasuminen on Suomessa erittäin suosittua ja oman asunnon ostaminen on monen nuoren tavoitteena.

Ensiasunnon osto on jännittävä, mutta myös haastava virstanpylväs nuoren aikuisen elämässä.

Tämän vuoksi olemme koonneet sinulle tämän oppaan, josta löydät tärkeimmät pointit ensimmäisiin asuntokauppoihisi.

Lue myös Financer.comin oppaat asuntolainoista ja asuntolainan kilpailuttamisesta.

Omistusasumisen Suomessa

Suomessa omistusasuminen on varsin yleinen asumismuoto, vaikkakin sen suosio on viimeisen vuosikymmenen aikana hitaasti laskenut.

Siinä missä vuonna 2021 omistusasunnoissa asui 69 prosenttia väestöstä, asui vielä vuonna 2015 73 prosenttia suomalaisista omistusasunnossa.

Omistusasumisen suosion laskevaan kehityssuuntaan on useita erilaisia syitä, mutta lähitulevaisuudessa omistusasumisen houkuttelevuutta laskevat ainakin:

• Raju hintojen asuntojen hintojen nousu – Vanhojen asuntojen hinnat ovat nousseet yli 70 prosenttia vuoteen 2000 verrattuna. Toisaalta vuonna 2023 asuntojen keskihinnat laskivat yli 10 prosenttia vuoden 2022 huipusta.
• Nopea korkojen nousu vuosina 2021-2023 – Nollakorkoaika päättyi nopeasti ja euribor-korot nousivat parhaimmillaan yli 4 prosenttiin, nostaen omistusasumisen kustannuksia tuhansilla euroilla vuodessa.
• Asuntolainan korkovähennyksen poistuminen – Asuntolainan korkovähennys poistui asteittain vuosien 2012-2022 välillä ja vuonna 2023 ei vähennystä saanut enää lainkaan.
• Ensiasunnon ostajan edut poistuvat – Ensiasunnon ostajat eivät enää 1.1.2024 alkaen ole vapautettuja varainsiirtoveron maksusta.
• Asumistukea ei enää makseta omistusasuntoihin – Vuodesta 2024 alkaen asumistukea ei enää makseta omistusasuntoihin. Tämä saattaa ajaa erityisesti matalaa eläkettä saavat omistusasujat vuokralle.

Ensimmäisen asunnon hankinnan tuet

Oma asunto muodostaa useimpien henkilöiden ja perheiden tapauksessa suurimman yksittäisen omaisuuserän. Korkean arvonsa vuoksi asunnon hankinta myös tyypillisesti edellyttää riittävää alkupääomaa.

Tätä omarahoitusosuutta asunnon kokonaisarvosta kutsutaan usein puhekielessä asunnon käsirahaksi.

Ensiasuntoa ostaessasi sinun ei tarvinnut maksaa varainsiirtoveroa vuoden 2023 loppuun asti.

Vuonna 2024 varainsiirtoveroa kuitenkin laskettiin, mutta samalla ensiasunnon ostajan veroetu poistettiin.

Ensiasunnon ostajan tuet vuonna (2024)

Veroedun poistumisesta huolimatta ensiasunnon ostajalla on käytössään muutamia etuja.

ASP-tili ja ASP-laina

Ensiasunnon ostajan kiistatta suurin etu on mahdollisuus ASP-säästämiseen ja ASP-lainan saamiseen.

ASP eli AsuntoSäästöPalkkio on ensiasunnon ostamisen tueksi luotu järjestelmä, jonka tarkoituksena on kannustaa pitkäaikaiseen säästämiseen ja helpottaa asunnon ostamista.

ASP-tili on erityinen säästötili, jolta ei voi nostaa rahaa ilman tilin sulkemista. Tilille tulee säästää vähintään 150 euroa vuosineljänneksessä, kahdeksan perättäisen vuosineljänneksen ajan.

Yksinkertaistettuna tämä tarkoittaa 50 euron kuukausittaista säätöä kahden vuoden ajan, kuitenkin siten, että säästöä on tehty kahdeksan vuosineljänneksen aikana. Tilille voi tallettaa vuosineljänneksen aikana vähintään 150 ja enintään 4500 euroa.

ASP-tilillä oleville rahoille maksetaan aina 1 prosentin vuosikorkoa, jonka lisäksi korkeintaan viideltä aloittamisvuotta seuraavalta vuodelta voidaan maksaa 4 prosentin lisäkorkoa, nostaen kokonaiskoron 5 prosenttiin. Lisäkorko maksetaan ainoastaan, mikäli otat ASP-asuntolainan.

Kun olet säästänyt ASP-tilille vähintään 10 prosenttia asunnon ostohinnasta, saat asuntoon ASP-lainan. Valtio takaa lainasi, etkä tarvitse lisävakuuksia tai takaajia lainalle.

ASP-lainan enimmäismäärää on rajoitettu paikkakuntakohtaisesti. Mikäli tarvitset enemmän lainaa, voit neuvotella tavanomaista lainaa ASP-lainan tueksi:

Korkeampi lainoitusaste

ASP-järjestelmän lisäksi ensiasuntoa ostaville tarjotaan myös toinen etu korkeamman lainoitusasteen muodossa.

Tavallisesti asuntolainaa on mahdollista saada korkeintaan 90 prosenttia asunnon hinnasta, mutta ensiasunnon ostajille voidaan myöntää lainaa jopa 95 prosenttia asunnon hinnasta, mikäli ostajalla on riittävät vakuudet.

Huom. ASP-lainassa lainoitusaste on enintään 90 prosenttia.

Ensiasunnon rahoittaminen

Ensimmäisen asunnon rahoittaminen noudattaa yleistä kaavaa: asunnon kokonaishinta jakautuu itse rahoitettavan käsirahan osuuteen ja asuntolainaan.

Oman rahoituksen suuruus riippuu luonnollisesti lähinnä käytettävissä olevista käteisvaroista ja määrittelee, paljonko kauppahinnasta on rahoitettava asuntolainalla.

Itse rahoitettava osuus

Asuntolainaa voidaan yleisesti myöntää korkeintaan 90 prosenttia asunnon arvosta. Sama 90 prosentin rajoitus koskee myös ensiasunnon ostajan ASP-lainaa.

Mikäli otat kuitenkin ASP-lainan sijaan tavallisen asuntolainan, voidaan ensiasunnon ostajalle myöntää lainaa jopa 95 prosenttia ostettavan asunnon hinnasta.

Näin ollen tarvitset vähintään 5 prosentin käsirahan. Esimerkiksi 150 000 euron asunnossa tämä tarkoittaisi 7500 euron käsirahaa.

Asuntolainan osuus

Hyvin yleisesti suurin osa asunnon hankintahinnasta rahoitetaan perinteisellä pankista otettavalla asuntolainalla.

Tällaisen lainan vakuutena toimii kohteena oleva asunto, joka laskee merkittävästi sen kustannuksia rahoittajan riskin pienentyessä.

Yleensä asunnon vakuusarvoksi lasketaan 70 prosenttia ostohinnasta.

Asunnon vakuusarvon ollessa esimerkiksi 70 prosenttia, tarkoittaa tämä siis sitä, että 100 000 euron hintainen asunto käy vakuudeksi aina 70 000 euron lainapääomaan saakka.

Mikäli haluat asuntolainaa yli asunnon vakuusarvon verran, voit hyödyntää ASP-lainaa, ulkopuolista takaajaa tai lainan lisävakuuksia.

Lainan lisävakuuksina on mahdollista käyttää esimerkiksi rahastosijoituksia, metsää tai kiinteistöjä.

Kilpailuta asuntolainat ilmaiseksi

Asuntolainan kuukausierä muodostaa tyypillisesti suurimman osan omistusasumisen suorista kuluista.

On tärkeää panostaa itselle sopivimman lainan etsimiseen toki samalla muistaen, että kuukausierä tai korkomarginaali eivät välttämättä ole tärkeimmät kriteerit haussa.

Asuntolainat kannattaa aina kilpailuttaa, sillä pienikin säästö asuntolainan marginaalissa tarkoittaa jopa tuhansien eurojen säästöä koko laina-aikana.

Etua.fi on kotimainen palvelu, joka kilpailuttaa asuntolainat ilmaiseksi puolestasi.

Olemme koonneet asuntolainoja yleisesti käsittelevän oppaan, jonka löydät täältä.